齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇
在济南商埠区经二路与经三路之间，纬四路老街正悄然蜕变。曾经多是小餐馆、修脚店的街道，如今是特色各异的咖啡馆、古着店、水晶店、汉堡店、面包店，老街的梧桐绿荫下年轻人寻踪而来。这段仅180多米长的老街，无意间成为城市更新新模式下“自主更新”的生动注脚。
纬四路（经二路至经三路）新开起一批好喝、好吃、好玩、好逛的“漂亮店”。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
今年5月《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，“调动人民群众参与城市更新积极性”“鼓励产权所有人自主更新”如何落地？老商埠这条老街正展示出它的答案。
老街来了新凤凰
主理人比着开“漂亮店”
“济南经二路和经三路之间的纬四路，新开了很多‘漂亮店’，感觉是下一条要爆火的老街。”近期，纬四路一批上新的特色店被年轻人“挖宝”。这里曾经多是便餐店、宾馆、修脚店，很少被人注意。而今，一批好吃、好玩、有趣的店铺让老街“活”了起来，引来了不少前来打卡的年轻人。
7月1日是个工作日，还是个雨天，记者探访时，这条短街的部分店铺上午10点左右开始来客，下午年轻客流增多，部分店上座率超过60%。
柚子咖啡店、VILLA SHAKA咖啡店等为老街新生带来了最初的流量，古着店MEMORIAL、咖啡店CHINAYK、汉堡店等店主动“扎堆”而来，十多家店各有特色，并非加盟连锁店，都有各自的“主理人”，即便咖啡馆有多家，也风格各异。
2022年搬来的柚子咖啡店包住了原先老服装厂厂房的柱子，店内变得温馨整洁。VILLA SHAKA咖啡店店址是泰康儿童食品厂的一部分老厂房，搬来之前这里还是个普通的家常菜馆，二层被吊顶挡住，看起来像个平房。咖啡店的主理人揭开了吊顶，修缮了原有的房顶、房梁、墙体、绿色木质门、外墙等，装修成工业复古风，主打咖啡加烘焙，吸引了众多咖啡爱好者前来拍照打卡分享。“朋友推荐来的，我喜欢店里的老房顶，而且甜品好吃，服务非常好，下次还会再来。”店里一位正和朋友一同享受咖啡时光的大学毕业生说。在这家店的斜对面，刚试营业2个月的Dou’s Coffee 店，沿街设置的玻璃观景位上，一早就有从济阳赶来的年轻人点餐后在店里拍照打卡。
靠近经二路口的CHINAYK咖啡店则以飞机主题为主打，店里使用真实飞机座椅模拟飞机舱，还配备了模拟飞机起落的大屏幕。古着店MEMORIAL主理人把原先棋牌室的隔断拆去，老房子露出了原本的宽敞。
规划先行重点更新项目带动
主理人“抄底”“漏网之鱼”
为什么选择在这条老街修缮老房开店？算得通的经济账是关键，这里与经三路网红打卡地融汇老商埠仅一路之隔，但租金相对处于洼地。记者采访的多位主理人都对自己门店的租金满意，多数看好未来发展，签了长约。
在这条老街经营8年的阿布家的茶店主理人刘女士看来，从2021年出现济南第一个爱心红绿灯、2022年出现整面玫瑰花的网红墙等打卡点后，老商埠开始成为网红打卡地，人流明显增多。“大家逐渐发现这条靠近经三路的窄窄的老街，很适合慢下来漫步其中，老街的人也多了起来。”
柚子咖啡搬来后营业面积是原先的3倍，每平米的租金成本还比原来低。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
柚子咖啡3年前以年租约6万元租下60多平方米店铺，面积是此前在鞭指巷经营时的三倍，年租金只多了2万。VILLA SHAKA主理人慕先生介绍，店铺上下两层有400平方米空间，年租金20多万。Dou’s Coffee主理人窦女士则透露，原本在山师东路要租下的店面年租金约20万，而这里面积更大，年租金能省下一半多。古着店MEMORIAL主理人贾女士表示，搬家前在中山公园对面一家店铺的二楼经营，搬来后不仅有了一楼店面，面积增加了约40平，租金还便宜了。
相比成熟商圈动辄数十万的年租金，这里为创业者预留了更新老房的成本空间。柚子咖啡的店员表示，咖啡店用电量大，需要约30千瓦的电力供应，排出的是热水，店里租用的恰好是老厂房，能满足需求。“装修时换了粗的电线，做好了上下水，很快具备了营业条件。”
VILLA SHAKA租用的店铺是泰康儿童食品厂旧址，店里聘请了专业团队修复老厂房，店内装修也因势打造工业复古风。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
VILLA SHAKA 二楼特别保留了一处建筑原红砖墙，展示了这处老厂房修缮前的样子。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
VILLA SHAKA则聘请了专业团队修复老厂房破损屋顶、加固墙体，保留原木梁和绿木门，刷保护漆完整保留外立面，用了清水混凝土来做西墙和楼梯。“改造成本上百万，防水就花了30多万。”慕先生说，对修缮更新老房，房东很支持。“他也希望老房子能用起来，充分发挥价值。装修时他来了很多次，对老房子焕新的效果很惊叹也很满意。”
CHINAYK主理人说，店里花了20多万装修，一半修缮房子，一半布置氛围。“老房子利用需要修缮，还要解决防水、保温、防潮等问题，店里对保留了老房子主体结构，靠外的墙体装修时保留原貌只用了保护漆。”
沿街门头房为何能成为价值洼地？背后是商埠区渐进式推进城市更新留下的增值空间。济南商埠区是济南1904年自主开埠第一片区，现存国家、省级文保单位30处、市级文保单位19处、历史建筑85处。济南将其中的“一园十二坊”区域作为商埠区重点推进保护更新的区域，《济南市“一园十二坊”传统风貌区保护规划》去年获批，为“一园十二坊”保护更新提供了依据。
在保护规划编制的同时，济南城市投资集团对该区域同步进行了产业策划。力争将济南商埠区打造成“文商产旅居”深度融合的百年历史风貌片区，先重点在商埠区“一园十二坊”内，纬二路至小纬六路、经三路至经四路围合而成的核心区域，打造“济南1904”街区。
目前济南城市投资集团已启动商埠区城市更新一期项目，其中，正在推进的济南宾馆更新项目、中山公园更新项目是“济南1904”街区的重要部分，在老街西南。此外，在老街西北，万紫巷更新项目也启动了相关征收工作。这些重点更新项目点状铺开，在修缮保护历史建筑的同时精心进行商业策划。今年部分项目将完成更新，将为商埠区带来流量，成为发展新引擎。
融汇老商埠内设置的打卡点吸引了众多游客。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王媛摄
而与这段纬四路南边一路之隔的融汇老商埠，2017年开业，保留修缮了张采丞故居、宝隆楼等建筑，将8.5万平方米的区域打造成商圈，逐步成为网红打卡地，为片区引来流量。被这些重点项目“包围”的纬四路沿街老门头房成了“漏网之鱼”，被看好老街发展潜力的创业人“捞起”。
“商埠区的范围很大，我们更多是做好重点项目，带动区域价值提升，也有社会上的投资人、个人看好商埠区的商业发展，找到房东，租老房子后进行更新再开店。”济南城市投资集团商埠区更新项目相关负责人介绍，城市更新投入大，产出周期长，仅靠政府或平台公司推动不太现实，需要探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
近年商埠区进行了排水设施改造和内涝治理，部分支路正在收尾。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
除保护规划和产业策划外，“里子”焕新也为商业发展注入底气。7月1日的大雨下得急，但老街基本没有积水。这得益于2023年启动的济南市中心城区雨污合流管网改造和城市内涝治理工程，商埠区作为其中大明湖排水分区的一部分，主路已完成雨污合流管网改造，正在进行少量支路的收尾施工。
让店铺火起来
主理人解开老街活力密码
城市更新项目前期投入高，后期运营回报周期长，在老街开起店铺只是成功第一步，如何让自己“捞到”的“漏网之鱼”活起来，是每位主理人都要面临的挑战。
多位主理人提到，店铺虽然在一条小街，但更多承接了来商埠区游玩的客流。“经三路本来就自带流量，社交平台上标题写经三路新开的一家什么店，就会很快被人看到。”古着店MEMORIAL的主理人贾女士说，商埠区的“网红”气质已自带流量，纬四路虽不在主路，但也能分得一杯羹。
“推进城市更新的融资时，项目策划和长期运营收益是重要的考量因素。懂运营有情怀的主理人参与到城市更新中，将能共同提升片区价值。”济南城市投资集团上述相关负责人坦言，在商业运营上，部分主理人独具匠心，有优势。“据我了解，他们很多开业前会做充分的市场调研，会到全国去考察类似的店。”参与了姚江胡同、西总布片区、景山片区等多个北京胡同更新项目的建筑师朱小地接受媒体采访时曾表示，城市更新需要的不仅是投资方，更是“主理人”，最好是懂设计、运营、城市语境的建筑师型人物，能判断投入产出，把握调性节奏，在空间和人之间建起温柔的连接。“相比进行统一进行产业招商运营的街区，自主更新也可能会出现业态扎堆的情况。”有业内人士认为，主理人在参与老街焕新利用时可能会面临更大的竞争压力，做出特色格外重要。
VILLA SHAKA 独特的店内风格、优质服务和好吃的咖啡和烘焙，逐步在济南咖啡店中打响品牌，已自带流量。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
记者采访发现，这些新店的主理人多是在各自领域深耕的年轻人，不少推崇长期主义，注重产品品质和消费体验。整条街仅咖啡店就有5家，但客单价从十多元、三十多元到上百元不等，各有主打。“一个咖啡店做好咖啡，服务好100位老顾客，就能活下来。”在咖啡行业从业已14年的柚子咖啡主理人道出了咖啡店的流量密码。记者注意到，这家店在搬家前就已闯出名气，有自己的忠粉。
“年轻人喜欢尝试新鲜事物，比如咖啡、调酒等，咖啡店近两年在济南逐渐成势，在老建筑里开咖啡店，也是希望把老济南特色与年轻人喜欢的咖啡业态结合，做出有济南特色的咖啡店来吸引顾客。建筑本身带来了网红气质，但它是个载体，更重要的是把产品和服务做好。”慕先生说，店里用了目前最好的设备，同时，注重提升服务和体验，店员会第一时间为进门的顾客介绍、讲解和推荐合适咖啡，制作过程客人也可以参与。窦女士则提高店里购买设备的预算。“这条街有很专业的咖啡店，只有把品质做起来才行。”
不少主理人表示，并未特别花钱做营销，但店内的特色环境、好产品和服务体验会吸引客人自发打卡推荐。“最初是我们邀请的老顾客，很多是回头客，带着新朋友来，我们自己没有特别在社交平台运营，但有很多客人会自发在社交平台打卡拍照分享。”
Dou's Coffee 刚开业不久，一早就有年轻人带着娃娃前来拍照打卡。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
“去年我们的咖啡店刚开业时有网红来逛，很快就火了，有一段时间还没有开门就是排长队等着来打卡的。开业一年后，客流有所回落，但也比较平稳，打卡的和品咖啡的各占一半。”CHINAYK主理人说，开店前自己和合伙的朋友基本把济南、济南周边甚至一些大城市的特色咖啡店看了个遍，最终确定了现在的飞行主题。
CHINAYK店内还原了飞机客舱，并在线上进行推广，一度成为网红打卡点。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
“这条街每个店面看起来不大，但每个进去都能有东西逛，主理人们做得都很用心。”刘女士说，自己的茶店也在积极改变，想要主动接住流量。店里以商务茶座和自选茶叶、茶具为主，现在推出了体验项目，包括茶艺夜校课程、在社交平台推出邀请100位女性到店免费品茶的活动，仅1个月就已接待了近50位客人。
阿布家的茶店主动增加体验项目，在社交平台发帖邀请客人免费来店品茶。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇摄
每个店铺“各美其美”，逐步成为年轻人爱逛的街。“这条街近2年年轻人爱逛的店多起来了，有特色的店是不怕扎堆的，越多越有得逛，越能吸引打卡人一次次来。”慕先生说。“现在这里逐渐成了一条有得逛的街，但现在更多是各自经营，我感觉我们这些店铺应该形成一些合力，希望可以做一些运营的策划。”MEMORIAL店主理人贾女士说。
更新是一个长期的过程，但仅2年时间，老街已从承接附近网红项目的外溢客流，逐渐成为一条很好逛的“漂亮街”，自带网红气质。虽然整条街也有近年开的店关门歇业，但眼下，在不少商业街商铺租金下降时，这段纬四路的租金正温和上涨。“我们到了续约期，年租金涨了2万，倒也可以。”柚子咖啡主理人说。“有朋友想要来开店，十多平方米大小的年租金涨到了2万。”VILLA SHAKA还因特色突出，被招商引进了今年开业的上新街开了第二家店，与外引而来的首店同台，新店以不同的装修风格在上新街开张，同样成为网红打卡地。
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